Mängel und die arglistige Täuschung

 

 

 

 

1. Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag

In der Regel heißt es in notariellen Grundstückskaufverträgen:

"Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Auch alle Ansprüche auf Schadenersatz sind ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich."

Die Gewährleistungsrechte aus dem BGB Kaufvertragsrecht nach § 434, 437 BGB sind damit ausgeschlossen. Selbst wenn das Grundstück oder das Gebäude dann einen Mangel haben, weil z.B. der Keller feucht ist oder das Objekt doch älter ist, als gedacht, dann kann der Käufer nicht vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern und Schadenersatz verlangen.

Es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel dem Käufer bewusst verschwiegen:

2. Arglistige Täuschung

Wenn der Verkäufer den Käufer über einen Mangel des Grundstücks oder Gebäudes arglistig täuscht, lebt die Gewährleistung wieder auf, § 444 BGB. Der Käufer kann also vom Vertrag zurücktreten, er kann ihn anfechten oder Preisminderung und Schadenersatz verlangen.

Was bedeutet arglistiges Täuschen?

Arglistig handelt, wer unrichtige Erklärungen in Kenntnis ihrer Unrichtigkeit abgibt - bedingter Vorsatz reicht hierfür aus.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH handelt ein Verkäufer bereits dann arglistig, wenn er zu Fragen, deren Beantwortung erkennbar maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss des Käufers hat, ohne tatsächliche Grundlagen ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht,

(Siehe BGH, Urteil vom 07. Juni 2006 - VIII ZR 209/05 -, BGHZ 168, 64-79, Rn. 13)

Wer also den anderen mehr oder minder bewusst hinters Licht führt, kann sich nicht auf den Gewährleistungsauschluss berufen.

3. Fragen des Käufers richtig und vollständig beantworten

Wenn der Käufer Fragen zur Immobilie stellt, muss der Käufer diese richtig beantworten oder aber erklären, dass er diese Frage mangels Kenntnis garnicht oder derzeit nicht beantworten kann. Er muss schlicht die Wahrheit sagen.

Beispiel: Der Käufer fragt, ob der Keller feucht ist. Der Verkäufer antwortet, dass der trocken ist, obwohl er weiß, dass der Keller bei starkem Regen manchmal überflutet wird.

In einem Prozess wird es dann darauf ankommen, wer was beweisen kann. Der Käufer muss beweisen, dass er die Frage z.B. zum Baujahr gestellt hat und der Verkäufer diese Antwort falsch beantwortet hat - obwohl der Verkäufer die richtige Antwort wusste oder hätte wissen müssen.

Mit "hätte wissen müssen" meint der BGH "ins Blaue hinein" = die Antwort ist also mehr oder minder geraten.

Beispiel: Der Käufer fragt, wann das Haus gebaut wurde. Der Verkäufer erklärt ohne ausreichende Erkenntnisgrundlage, irgendwann nach dem Krieg. Tatsächlich wurde es in den 1930ern gebaut. Dies hätte der Verkäufer wissen können, wenn er die ihm vorliegenden Unterlagen durchgeschaut hätte.

Daher ist es sehr ratsam, zum einen nur zu sagen, was man sicher weiß und zum anderen eine Besprechung/Begehung nicht alleine durchzuführen, sondern immer neutrale Zeugen mitzunehmen.

4. Aufklärungspflichten

Die Rechtssprechung fordert vom Verkäufer, dass er bestimmte Informationen ungefragt preisgibt. Ungefragt muss der Verkäufer nur über solche Tatsachen aufklären, die für den Entschluss des Käufers erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung üblicherweise erwartet werden kann.

In der Regel ist dies der Fall bei Tatsachen, die der Käufer nicht kennt und auch nicht kennen kann.

Beispiele:

  • Das Gebäude wurde ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet, siehe BGH, Urteil vom 30.04.2003, Az. V ZR 100/02.
  • Der Verdacht eines Befalls mit Hausschwamm besteht, siehe BGH, Urteil vom 07.02.2003, Az. V ZR 25/02.
  • Das Gebäude steht unter Denkmalschutz, siehe OLG Celle, Urteil vom 13.05.1988, Az. 4 U 101/87.
  • Die Gefahr von Hochwasser und Überflutung ist vorhanden, siehe BGH, Urteil vom 08.11.1991, Az. V ZR 193/90.

Klärt der Verkäufer über diese Informationen nicht von sich aus auf, so täuscht er arglisitg i.S.d. § 444 BGB und der Käufer hat (wieder) Gewährleistungsrechte.

5. Garantie für die Beschaffenheit

Der zweite Fall beschäftigt sich mit Garantien.

"Die Übernahme einer Garantie setzt daher voraus, dass der Verkäufer in vertragsmäßig bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein der vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Beschaffenheit einzustehen", siehe BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06.

Die Garantie kann den Verkaufspreis erhöhen. Gibt der Verkäufer z.B. an, dass das Haus fachgerecht gedämmt wurde oder das es eine bestimmte qm Anzahl aufweist, und preist dies explizit an, so will er eine Garantie dafür übernehmen. Dabei gilt bei Grundstückskaufverträgen aber:

"Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB", siehe BGH, Urteil vom 06. November 2015 - V ZR 78/14 -, BGHZ 207, 349-358)

Wenn der Käufer will, dass der Verkäufer an seine Versprechen gebunden ist, sollte er sie im Notarvertrag verankern.

Damit erklärt sich, warum die meisten Kaufverträge wenig zu dem eigentlichen Vertragsobjekt aussagen und in den meisten Fällen kein Baujahr genannt wird.

 

Wenn Sie hierzu ein rechtliches Problem haben, helfen wir Ihnen. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns Ihren Fall und wir sagen Ihnen unsere Ersteinschätzung.